La riqualificazione dei condomini parte da una App

Il nuovo progetto ENEA per mettere in sicurezza i condomini italiani grazie a Ecobonus e Sismabonus

Il patrimonio edilizio italiano è vetusto e come tale rispecchia le criticità degli edifici esistenti non concepiti per soddisfare specifiche performance energetiche o strutturali.

Se guardiamo la fotografia scattata dal CRESME per la Camera del Senato sull’edilizia residenziale con il confronto tra il mercato del nuovo e il mercato dell’esistente

Investimenti nel settore dell’edilizia residenziale

e confrontiamo questa immagine con l’età del costruito residenziale

Edifici residenziali, epoca di costruzione

ci si rende conto che il futuro del mercato immobiliare coincide con la necessità di riqualificare il patrimonio edilizio esistente.

Opportunità fiscali

In questa direzione si muovono gli incentivi messi in campo finora, in particolare i cosiddetti Ecobonus e Sismabonus che dal 1 Gennaio 2018 costituiscono se applicati congiuntamente sui condomini un Superbonus per la riqualificazione. Il quadro degli incentivi declinabili al tema della riqualificazioni sono diversi. Il sistema incentivante è determinato da detrazioni fiscali che premiano il ‘mettere mano’ al patrimonio esistente e ancora più premiano gli interventi in modo incrementale se il riqualificare consente di far raggiungere all’edificio nuove e migliori prestazioni energetiche o strutturali.

Quadro sintetico delle opportunità fiscali per la riqualificazione dell’esistente

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate due documenti fondamentali per muoversi nell’ambito delle detrazioni fiscali:

Guida ‘Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali’

Guida ‘Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico’

Condomini+4.0

Un target preciso da cui partire per la riqualificazione sono i condomini italiani. Analizzando i dati ISTAT si stimano sul territorio nazionale oltre 1 milione di condomini, ovvero edifici con almeno 5 unità immobiliari, per un coinvolgimento di oltre 10 milioni di famiglie.

Dati importanti, capaci di dare il via a molteplici aspetti su tutti una concreta riqualificazione del patrimonio esistente, una sferzata di attività al settore edilizio nonché una miglior taratura del sistema incentivante per una virtuosa applicazione ai meccanismi fiscali di cessione del credito o di finanziamento degli interventi.

Anche con queste finalità ENEA ha messo a punto una procedura sotto forma di applicazione che opererà su piattaforma Android e iOS e che prevede la valutazione indicizzata preventiva dello stato di fatto e l’identificazione delle principali criticità strutturali ed energetiche. Per quanto riguarda la parte energetica, il sistema fornisce anche delle soluzioni innovative e pacchetti d’interventi, calibrati secondo specifiche dotazioni finanziarie, rispetto al ciclo di vita ed all’utilizzo dell’edificio. Attraverso una visione integrata la procedura tiene conto degli aspetti tecnici, tecnologici, sociali, culturali ed economici, favorendo la consapevolezza e il coinvolgimento degli utenti finali.

Oltre ad indicare le possibili e sostenibili soluzioni di retrofit tecnologico sugli edifici esistenti secondo le normative vigenti, il Protocollo ENEA valuterà anche il livello e la priorità di intervento atteso tenendo conto delle pericolosità territoriali, ambientali e climatiche.

Con riferimento alla parte energetica, l’applicazione assegnerà a ciascuna criticità/urgenza una serie di soluzioni progettuali inseribili ed integrabili nei processi manutentivi che interessano gli immobili residenziali, mentre per la parte strutturale evidenzierà le principali criticità, fornendo indicazioni sulle priorità di intervento. In tal modo sarà garantita al tempo stesso l’implementazione delle prestazioni dell’edificio in chiave energetico-strutturale e il mantenimento degli obiettivi di fruibilità, comfort, sicurezza e conservazione del valore del sistema edificio. Questo nuovo approccio permette finalmente di programmare e gestire in modo efficiente e sostenibile gli interventi di manutenzione sul condominio: invece che intervenire in modo disomogeneo e dispendioso per riparazioni o a seguito di emergenze si crea un’occasione di riprogettazione della qualità globale degli ambienti e delle strutture.

I primi risultati di output del processo di conoscenza e caratterizzazione del sistema contesto-edificio-impianto-utente saranno quindi:

• una classificazione che identifica il livello d’intervento atteso per migliorare le prestazioni della struttura;
• un indice di fabbisogno energetico reale dell’edificio che tenga conto del reale utilizzo dello stesso da comparare con i fabbisogni energetici di altri edifici di riferimento.

Perché uno standard ENEA – Condomini sostenibili?

Lo standard ENEA – Condomini Sostenibili nasce perché la Sostenibilità è il DNA che unisce in una cornice i valori e le pratiche in grado di trasformare uno stile di vita individuale in uno collettivo grazie a scelte di lungo periodo, un valore condiviso che rispecchia equità e sobrietà fuori e dentro le comunità locali; energia pulita che attiva la rigenerazione dei luoghi e l’innovazione sociale.

Gli scenari energetici elaborati da ENEA per l’Italia, partendo dall’anno 2008, mostrano come soprattutto nel breve-medio periodo (2020) la possibilità di riduzioni consistenti dei consumi di energia, e più ancora delle emissioni di CO₂, sia legata in primo luogo all’efficienza energetica: il 26% del totale delle riduzioni di emissioni di CO₂ può derivare da una maggiore efficienza nel settore residenziale e terziario.

L’investimento nella riqualificazione degli edifici residenziali consente interventi efficaci e lungimiranti sull’efficienza energetica negli usi finali, creando una sinergia tra la necessità di riduzione della dipendenza energetica e di aumento della sicurezza degli approvvigionamenti e la creazione di nuova occupazione.

Queste le prime azioni utili:

• impiego di impianti di riscaldamento efficienti;
• incentivazione all’impiego di condizionatori efficienti;
• adozione di lampade efficienti e sistemi di controllo;
• inserire l’impiego delle fonti energetiche rinnovabili (es. fotovoltaico e solare termico).

Le installazioni di lampade efficienti e di sistemi di regolazione del flusso luminoso si vanno a sommare agli interventi propri della progettazione di interventi di retrofit energetico articolati rispetto a strategie di intervento mirate allo sfruttamento della massa termica del terreno, alla valorizzazione degli apporti solari gratuiti, della ventilazione naturale e della sua integrazione con sistemi meccanici basati sul controllo della temperatura e delle concentrazione di CO₂.

Condomini+ 4.0: una App gratuita per smartphone e tablet

Schermata principale di Condomini+ 4.0

Nell’ambito del Piano triennale di Informazione e Formazione per l’efficienza energetica (PIF – art. 13 Dlgs 102/2014) e al fine di promuovere la qualificazione dei soggetti che operano nell’ambito dei servizi energetici, l’ENEA ha deciso di rendere fruibile l’App Condomini+ 4.0 per tablet e smartphone a disposizione dei responsabili delle diagnosi energetiche del patrimonio edilizio residenziale.

La App è sviluppata per le piattaforme iOS e ANDROID, i sistemi operativi più comuni per i dispositivi mobili (smartphone e tablet) di larga diffusione. Nonostante la semplicità d’uso e di compilazione delle schede, è disponibile anche il manuale d’uso.

L’applicativo consente di effettuare più rilievi e di salvare sul dispositivo i dati per poter gestire l’indagine in più fasi. Per ciascun rilievo è quindi disponibile il report dell’indagine.

La struttura funzionale dell’applicativo è costituita da schede informative raggruppabili in due macro-aree:

• valutazione energetica,
• valutazione strutturale.

Attraverso questa struttura si definiscono le due finalità dell’applicativo: guidare il rilievo energetico/strutturale dell’edificio e fornire delle indicazioni di intervento per migliorarne funzionalità e gestione.

L’App integra in forma grafica le schede di rilievo e di valutazione studiate per svolgere in modo semplice e rapido l’indagine sull’edificio residenziale. Per guidare l’utilizzatore le informazioni sono suddivise per tipologia in tre distinte sezioni:

• dati generali,
• indagine energetica
• indagine strutturale

All’interno di queste sezioni sono presenti tutti i dati da rilevare, raggruppati in forma grafica grazie ad icone che identificano la tipologia di dati da inserire.

Schermate del rilievo

Le schede consentono di compilare con diversi metodi di validazione del dato: inserimento libero di testo, scelta mutualmente esclusiva, scelta multipla e scelta da elenco. Per la maggior parte dei campi sono previsti quesiti con risposta condizionata così da rendere l’input dei dati il più semplice possibile e limitarne l’interpretazione soggettiva.

L’applicativo prevede funzioni di compilazione che in modo semplice rappresentano il tipo di scelta da effettuare. Per le sezioni che prevedono un campo descrittivo a mezzo di immagine o testo libero sono disponibili funzioni per la registrazione di immagini e di audio.

Dati generali

Sezione DATI GENERALI

La sezione iniziale dell’applicativo prevede la compilazione di dati generali che permettono di caratterizzare l’indagine, l’edificio in esame e alcune informazioni fondamentali per la valutazione di eventuali interventi.

Nello specifico le diverse informazioni vengono raccolte nelle cinque tipologie:

• tecnico rilevatore – identifica il tecnico che ha redatto il rilievo in particolare per le finalità di gestione dati messe a punto sul portale di trasmissione dati di ENEA;
• dati generali – identificano il condominio, l’ubicazione, la presenza di vincoli e le possibili gestioni applicabili in caso di intervento;
• dati geometrici – definiscono gli spazi presenti, le superfici e la disposizione dei piani del condominio;
• manutenzione edilizia – qui viene indicata la tipologia edilizia, gli investimenti effettuati e lo stato di conservazione degli elementi architettonici;
• manutenzione impianti – qui vengono indicati i vettori energetici utilizzati, quali sono gli impianti tecnici presenti e il loro stato di conservazione;
• conformità normative – raccoglie le conformità normative in ambito edilizio.

Indagine strutturale

Sezione INDAGINE STRUTTURALE

La definizione delle caratteristiche strutturali del condominio sono raccolte nella terza sezione. Qui vengono registrate le informazioni di pericolosità legate all’ubicazione dell’edificio e i descrittori degli elementi di vulnerabilità sismica del condominio, fino a definire una priorità comparabile con altri edifici della necessità di intervenire per migliorare la capacità della struttura. Il risultato dell’indagine strutturale permette sia di riconoscere situazioni di particolare rischio per difetti macroscopici rilevabili con un’indagine speditiva, sia di raccogliere tutti i dati necessari per successive approfondite analisi di vulnerabilità dell’edificio. Lo schema dei dati richiesti è tratto dalle schede di valutazione della Vulnerabilità Sismica redatte dal Gruppo Nazionale per la Difesa dai Terremoti e dal metodo Benedetti-Petrini. Una specifica delle 3 fasi di compilazione è la seguente:

• pericolosità del sito – registra i dati necessari a definire la pericolosità sismica del luogo di ubicazione del condominio;
• elementi di vulnerabilità – prevede delle sotto sezioni distinte per le due tipologie principali di edifici esistenti: calcestruzzo armato e muratura, definita la tipologia costruttiva si accede alla caratterizzazione degli elementi di vulnerabilità;
• livello di intervento – riepiloga le valutazioni ottenute per ciascun elemento di vulnerabilità e le pesa arrivando a definire un parametro complessivo di valutazione sintetica.

La fase di valutazione delle criticità sopra citata viene quindi distinta per tipologia costruttiva; per le strutture in calcestruzzo armato vengono specificate 10 sotto sezioni per ognuna delle quali viene definito un livello di vulnerabilità che viene sommato e pesato alla fine della valutazione. Queste le sotto sezioni:

• vulnerabilità intrinseca – viene acquisita la storia progettuale dell’edificio e registrata la disponibilità della documentazione relativa;
• organizzazione del sistema strutturale – si definisce l’impianto base della struttura e l’eventuale presenza di anomalie;
• qualità strutture – si approfondisce lo stato di conservazione del materiale con particolare attenzione agli aspetti ancora riconoscibili di messa in opera;
• fondazioni – si acquisiscono i dati riconoscibili o documentabili sull’insieme terreno-struttura;
• orizzontamenti – si indaga la capacità degli orizzontamenti di trasmettere efficacemente le azioni orizzontali alla struttura portante verticale;
• regolarità pianta – descrive per analogia geometrica la regolarità in pianta della costruzione secondo i dettami normativi;
• regolarità elevazione – descrive per analogia geometrica la regolarità in elevazione della costruzione secondo i dettami normativi;
• elementi critici – si tiene conto dei casi in cui il comportamento dell’edificio o di parti di esso è reso critico dalla presenza di elementi fragili;
• elementi non strutturali – si considera la presenza di elementi non strutturali non adeguatamente vincolati e stabili alle azioni sismiche;
• stato di fatto – si indaga lo stato di conservazione delle strutture e l’eventuale presenza di danni.

Per le strutture in muratura portante vengono specificate 11 sotto sezioni. Di seguito le sotto sezioni differenti da quelle già indicate per le strutture in calcestruzzo armato:

• interasse muri – considerano le eccessive deformabilità dei solai o i possibili effetti di ribaltamento dei muri portanti;
• elementi critici – non presente per le strutture in muratura;
• coperture – si indica l’eventuale natura spingente della copertura per analogia ad alcuni schemi proposti;

Sezione ELEMENTI DI VULNERABILITÀ per l’INDAGINE STRUTTURALE

Indagine energetica

Sezione INDAGINE ENERGETICA

Il rilievo delle informazioni necessarie a definire le caratteristiche energetiche del condominio è raccolto nella seconda sezione dell’applicativo. Qui vengono registrati i dati che caratterizzano l’edificio, gli impianti i servizi e le funzioni presenti per arrivare a valutare la performance energetica dell’edificio e quali sono i possibili interventi necessari per migliorarne la prestazione. In dettaglio ecco le 10 sotto sezioni:

• consumi e dati tecnici – raccoglie la presenza di documenti progettuali e di prestazione energetica, ma anche dei consumi energetici reali dell’edificio;
• involucro – definisce le condizioni climatiche e gli elementi opachi e trasparenti che costituiscono l’edificio;
• climatizzazione invernale – raccoglie le informazioni degli impianti termici presenti, dai generatori ai sistemi di distribuzione e regolazione, il tempo di funzionamento e gli indicatori di efficienza su base geometrica;
• climatizzazione estiva – registra i dati degli impianti di raffrescamento presenti, dai generatori ai sistemi di distribuzione e regolazione, il tempo di funzionamento e gli indicatori di efficienza su base geometrica;
• ACS – qui vengono indicati i generatori per la produzione di acqua calda sanitaria, il tempo di funzionamento e gli indicatori di efficienza su base geometrica;
• ventilazione – qui viene indicata l’eventuale presenza dei sistemi di ventilazione primaria;
• illuminazione – definisce il tipo di illuminazione interna ed esterna presente nel condominio;
• pannelli solari – qui viene indicata la presenza di pannelli solari termici e fotovoltaici;
• gestione del verde – consente di inserire la superficie di area verde, la potenza assorbita dal sistema della pompa di irrigazione, il numero medio di ore e di giorni di funzionamento;
• valutazioni – riepiloga le prestazioni dell’edificio e suggerisce gli interventi che è possibile effettuare per migliorare l’efficienza del sistema edificio/impianto o la gestione dei sistemi presenti.
• interventi – suggerisce gli interventi di efficienza energetica ottimali per l’efficientamento energetico dell’edificio residenziale.

Condomini+ 4.0 è disponibile gratuitamente su Apple Store e Google Play

Manuale d’uso

Link ai video su Youtube
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